Jak sprzedać zadłużone mieszkanie? Kompletny poradnik krok po kroku

„Zadłużone mieszkanie można tylko oddać albo stracić w licytacji” — to jedno z najbardziej szkodliwych przekonań, z jakimi się spotykam, bo powstrzymuje ludzi przed działaniem, gdy czasu jest najmniej. Prawda jest inna: sprzedaż takiej nieruchomości jest w pełni legalna i, przy odpowiednim podejściu, może uratować znaczną część jej wartości.

Czy można sprzedać zadłużone mieszkanie

Zadłużenie mieszkania może mieć różne źródła, a każde z nich wymaga nieco innego podejścia do transakcji:

• Hipoteka bankowa — najczęstsza forma zadłużenia, wynikająca z niespłaconego kredytu zabezpieczonego na nieruchomości
• Zaległości wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej — nieopłacony czynsz, fundusz remontowy, opłaty eksploatacyjne
• Zajęcie komornicze — gdy przeciwko właścicielowi prowadzone jest postępowanie egzekucyjne z innego tytułu

Niezależnie od źródła zadłużenia, sprzedaż zwykle polega na tym samym mechanizmie: dług spłaca się bezpośrednio z ceny uzyskanej ze sprzedaży, a dopiero nadwyżka trafia do Ciebie.

Zadłużone mieszkanie własnościowe a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu — czy to ma znaczenie

W obu przypadkach sprzedaż jest możliwa, ale zakres formalności bywa inny — mieszkanie własnościowe ma zawsze księgę wieczystą, w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu księga nie zawsze jest założona, a samo prawo funkcjonuje na zasadach określonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Mieszkanie własnościowe (odrębna własność lokalu) ma zawsze założoną księgę wieczystą, w której widnieją wszystkie obciążenia — hipoteki, wpisy o zadłużeniu, ewentualne zajęcia komornicze. To ułatwia weryfikację stanu prawnego zarówno Tobie, jak i nabywcy.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie zawsze ma założoną księgę wieczystą — to prawo rzeczowe, a nie pełna własność, więc zakres formalności bywa nieco inny, choć samo prawo również można sprzedać, nawet gdy jest obciążone zadłużeniem wobec spółdzielni. W obu przypadkach kluczowe jest ustalenie dokładnej wysokości zadłużenia przed rozpoczęciem procesu sprzedaży — niezależnie od formy własności.

Dokumenty niezbędne do transakcji

Sprzedaż zadłużonej nieruchomości wymaga nieco więcej przygotowań niż standardowa transakcja. Poniższe dokumenty pozwalają przeprowadzić ją sprawnie i bez niespodzianek na etapie aktu notarialnego:

• Podstawa nabycia — akt notarialny kupna, akt darowizny lub postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku
• Numer księgi wieczystej — do weryfikacji stanu prawnego nieruchomości i wszystkich wpisów w dziale III i IV
• Zaświadczenie o wysokości zadłużenia — od banku, spółdzielni lub wspólnoty, czy innych wierzycieli, z dokładną kwotą na konkretny dzień
• List mazalny — to termin, który warto znać: to pisemna zgoda wierzyciela hipotecznego na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po spłacie zadłużenia, zgodnie z zasadami wykreślania wpisów przewidzianymi w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Bez niego nie da się finalnie „uwolnić” nieruchomości od wpisu hipotecznego, nawet jeśli dług został już spłacony w toku transakcji
• Zaświadczenie o liczbie osób zameldowanych — standardowy wymóg notarialny przy każdej sprzedaży

Sprzedaż mieszkania z komornikiem — czy to możliwe

Wszczęcie egzekucji komorniczej nie oznacza końca możliwości sprzedaży — to sygnał, że warto działać szybko, zanim nieruchomość trafi na licytację.

Właściciel ma prawo sprzedać nieruchomość, nawet gdy komornik prowadzi wobec niego postępowanie egzekucyjne. W praktyce oznacza to konieczność poinformowania komornika o planowanej transakcji oraz uzyskania od niego informacji o aktualnym stanie zadłużenia i numerze rachunku depozytowego, na który trafi część ceny odpowiadająca egzekwowanej kwocie.

Sprzedaż z wolnej ręki, zanim dojdzie do licytacji, jest dla Ciebie zwykle znacznie korzystniejsza niż czekanie na jej termin — cena wywoławcza na licytacji komorniczej jest dużo niższa od wartości rynkowej, a z uzyskanej kwoty potrącane są dodatkowo koszty samego postępowania egzekucyjnego.

Co jeśli dług przewyższa wartość mieszkania

To jedna z najtrudniejszych sytuacji, z jakimi się spotykam — i mimo pozorów, wcale nie oznacza ślepego zaułka.

Nawet gdy suma zadłużenia zbliża się do wartości nieruchomości albo ją przewyższa, sprzedaż wciąż bywa najlepszym rozwiązaniem. Po pierwsze, pozwala uniknąć licytacji komorniczej, która niemal zawsze kończy się uzyskaniem niższej kwoty niż sprzedaż na wolnym rynku — a różnica ta może decydować o tym, czy po spłacie długu zostanie Ci jakakolwiek nadwyżka. Po drugie, w wielu przypadkach można negocjować z wierzycielem warunki spłaty pozostałej części zobowiązania — częściowe umorzenie, rozłożenie na raty lub inną formę porozumienia, jeśli wierzyciel uzna to za korzystniejsze niż długotrwałe dochodzenie całej kwoty.

Nawet jeśli po spłacie wszystkich zobowiązań nie zostanie Ci znacząca kwota, sama transakcja pozwala zamknąć sprawę, zatrzymać narastanie odsetek i kosztów egzekucyjnych oraz zacząć od nowa bez ciążącego długu.

Proces sprzedaży krok po kroku

Przykład z mojej praktyki

FAQ

FK

Filip Klimek

Ekspert ds. trudnych nieruchomości · Realty Solutions

Od 2017 roku prowadzę firmę związaną z rynkiem nieruchomości. Początkowo zajmowałem się standardowymi transakcjami, jednak od 2019 roku wyspecjalizowałem się w rozwiązywaniu skomplikowanych sytuacji prawnych związanych z tzw. trudnymi nieruchomościami. Doświadczenie zdobyte przy realizacji ponad 100 transakcji, a także liczne kursy i certyfikaty, pozwalają mi skutecznie pomagać klientom w nawet najbardziej złożonych sprawach. Posiadam m.in. kwalifikacje z zakresu kurateli spadku nieobjętego oraz zarządu przymusowego. Jestem również absolwentem Akademii Trudnych Nieruchomości oraz szkoleń z zakresu obsługi prawnej nieruchomości problematycznych. W swojej pracy stawiam na indywidualne podejście i rozwiązania szyte na miarę potrzeb klienta. Jestem także licencjonowanym pośrednikiem oraz zarządcą nieruchomości.

Źródła:
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks postępowania cywilnego (art. 930)
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych