Eksmisja po licytacji komorniczej — co z lokatorem

Moimi klientami rzadko są nabywcy licytacyjni poszukujący instrukcji usunięcia lokatora. Zazwyczaj pomagam osobom znajdującym się po drugiej stronie sporu — właścicielom zagrożonych nieruchomości, którzy przed nieuchronną licytacją chcą poznać swoje prawa i podjąć ostatnie możliwe kroki ochronne. Dlatego w tym artykule opisuję cały mechanizm eksmisji po licytacji komorniczej — a na końcu wyjaśniam, dlaczego najlepszy moment na działanie jest zanim do licytacji w ogóle dojdzie.

Co daje nabywcy prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności

Nabywca nieruchomości sprzedanej w drodze licytacji komorniczej otrzymuje prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności. Zgodnie z art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego dokument ten przenosi własność na nabywcę i jednocześnie stanowi tytuł wykonawczy do wprowadzenia go w posiadanie oraz opróżnienia znajdujących się na nieruchomości pomieszczeń — bez konieczności uzyskiwania dodatkowej klauzuli wykonalności.

Jak wygląda eksmisja krok po kroku

Cały proces prowadzi komornik i można go podzielić na kilka etapów.

Aby komornik w ogóle podjął czynności zmierzające do opróżnienia nieruchomości, nabywca musi wnieść opłatę stałą określoną w art. 34 Ustawy o kosztach komorniczych — 1500 zł przy nieruchomości mieszkalnej, 2000 zł przy nieruchomości o innym przeznaczeniu.

Dlaczego eksmisja na bruk jest w Polsce niemożliwa

To jeden z najważniejszych elementów całej procedury, o którym wielu nabywców licytacyjnych dowiaduje się dopiero w trakcie postępowania. Zgodnie z art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, jeśli osobie zajmującej lokal nie przysługuje tytuł prawny do innego mieszkania, komornik nie może przeprowadzić eksmisji dopóki gmina nie wskaże jej lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.

Prawo do lokalu socjalnego przysługuje z mocy ustawy określonym grupom — kobietom w ciąży, osobom bezrobotnym, obłożnie chorym, niepełnosprawnym dzieciom i ich opiekunom oraz emerytom i rencistom korzystającym z pomocy społecznej. Jeśli eksmitowana osoba należy do jednej z tych kategorii, gmina musi zapewnić jej takie lokum, zanim komornik będzie mógł działać dalej.

Gdy prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje, w grę wchodzi pomieszczenie tymczasowe wskazywane przez gminę na wniosek komornika. Musi ono spełniać konkretne wymogi — dostęp do wody, WC i prądu, możliwość ogrzewania i przygotowywania posiłków, minimum 5 m² powierzchni na osobę, brak zawilgocenia. Co istotne, sam nabywca, wierzyciel lub nawet osoba trzecia może wskazać takie pomieszczenie — co przyspiesza całą procedurę, choć wiąże się z dodatkowym kosztem po stronie wskazującego.

Dopiero gdy żadna z tych opcji nie jest dostępna, komornik kieruje eksmitowanego do noclegowni lub schroniska wskazanego przez gminę.

Ile trwa eksmisja, gdy gmina nie wskazuje lokalu

To pytanie, które słyszę najczęściej od osób próbujących zrozumieć, na co się szykują — zarówno po stronie nabywców, jak i zadłużonych właścicieli. Uczciwa odpowiedź brzmi: to zależy głównie od tempa działania gminy, nie od samego komornika.

Jeśli eksmitowanemu nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, komornik wstrzymuje się z dalszymi czynnościami do czasu, aż gmina wskaże pomieszczenie tymczasowe — maksymalnie przez sześć miesięcy. Po upływie tego terminu dopiero kieruje osobę do noclegowni lub schroniska. W praktyce oznacza to, że cały proces — od uzyskania tytułu wykonawczego do faktycznego opróżnienia nieruchomości — może rozciągnąć się na wiele miesięcy, czasem dłużej niż rok, jeśli gmina zwleka z realizacją swojego obowiązku.

Co się dzieje z nieruchomością po wygaśnięciu obciążeń

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają, zgodnie z art. 1000 Kodeksu postępowania cywilnego, wszelkie prawa i roszczenia osobiste ciążące dotąd na nieruchomości — z pewnymi wyjątkami, jak służebność drogi koniecznej czy prawa ujawnione w księdze wieczystej z odpowiednim pierwszeństwem.

Od tego momentu nabywcy przysługują też pożytki z nieruchomości, a jeśli dotychczasowy właściciel lub lokator zajmuje ją bez tytułu prawnego po tej dacie, nabywca może domagać się odszkodowania w wysokości czynszu, jaki uzyskałby, gdyby lokal wynajął. Koszty związane z ewentualną asystą przy eksmisji — firmy przewozowej czy ślusarza — obciążają osobę eksmitowaną, nie nabywcę.

Perspektywa drugiej strony — jak uniknąć licytacji i eksmisji, zanim się zaczną

Cały opisany wyżej proces — wezwania, wnioski do gminy, miesiące oczekiwania na pomieszczenie tymczasowe — dotyczy sytuacji, w której do licytacji już doszło. Dla właściciela zadłużonej nieruchomości to droga, którą można ominąć, jeśli decyzja zapadnie odpowiednio wcześnie.

Licytacja komornicza rzadko jest korzystna finansowo dla dotychczasowego właściciela. Cena wywoławcza na pierwszej licytacji stanowi ułamek wartości rynkowej, a na kolejnej spada jeszcze niżej. Z uzyskanej kwoty komornik potrąca koszty postępowania egzekucyjnego, zanim reszta trafi do wierzycieli i ewentualnie do samego właściciela. W praktyce oznacza to, że po całej procedurze zostaje niewiele — czasem niemal nic.

Sprzedaż nieruchomości przed licytacją, zawczasu, daje realną kontrolę nad sytuacją, której proces egzekucyjny nie zapewnia. Jako bezpośredni inwestor z własnym kapitałem kupuję nieruchomości zadłużone, spłacając wierzycieli bezpośrednio z ceny sprzedaży — właściciel odzyskuje pozostałą nadwyżkę, zamiast czekać na wynik licytacji i ryzykować, że po potrąceniu kosztów egzekucyjnych nie zostanie mu nic. Transakcja odbywa się u notariusza, w 7 dni od podpisania umowy.

Case study — sprzedaż przed licytacją zamiast czekania na jej wynik

Jeśli widzisz, że Twoja sytuacja zmierza w podobnym kierunku — skontaktuj się ze mną, zanim sprawa trafi do komornika. Ocenię sytuację i przedstawię konkretną ofertę.

FAQ

Źródła:

• Kodeks postępowania cywilnego — art. 791, art. 930, art. 999, art. 1000, art. 1002, art. 1046
• Ustawa o kosztach komorniczych — art. 34
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego — pełny tekst ustawy

FK

Filip Klimek

Ekspert ds. trudnych nieruchomości · Realty Solutions

Od 2017 roku prowadzę firmę związaną z rynkiem nieruchomości. Początkowo zajmowałem się standardowymi transakcjami, jednak od 2019 roku wyspecjalizowałem się w rozwiązywaniu skomplikowanych sytuacji prawnych związanych z tzw. trudnymi nieruchomościami. Doświadczenie zdobyte przy realizacji ponad 100 transakcji, a także liczne kursy i certyfikaty, pozwalają mi skutecznie pomagać klientom w nawet najbardziej złożonych sprawach. Posiadam m.in. kwalifikacje z zakresu kurateli spadku nieobjętego oraz zarządu przymusowego. Jestem również absolwentem Akademii Trudnych Nieruchomości oraz szkoleń z zakresu obsługi prawnej nieruchomości problematycznych. Na co dzień skupuję nieruchomości z lokatorami, nieuregulowanym stanem prawnym i umowami najmu. Posiadam m.in. kwalifikacje z zakresu kurateli spadku nieobjętego oraz zarządu przymusowego. Jestem także licencjonowanym pośrednikiem oraz zarządcą nieruchomości.