Skup nieruchomości z komornikiem — poradnik dla właścicieli

Zawiadomienie o zajęciu nieruchomości przez komornika trafia zwykle w najgorszym możliwym momencie — gdy właściciel i tak zmaga się już z narastającymi trudnościami finansowymi. Wiele osób, z którymi rozmawiam w takiej sytuacji, zakłada, że skoro doszło do zajęcia, jedyną drogą jest bierne czekanie na licytację. To nieprawda. Wyjaśniam poniżej, jak wygląda cała procedura i na jakim etapie właściciel wciąż ma realny wpływ na to, co dzieje się z jego nieruchomością.

Zajęcie komornicze nie odbiera prawa własności — nieruchomość można sprzedać, zanim trafi na licytację.

Czy nieruchomość zajętą przez komornika można sprzedać

Etapy egzekucji z nieruchomości — kiedy właściciel ma jeszcze kontrolę

Zrozumienie, jak przebiega egzekucja komornicza, pomaga podjąć decyzję we właściwym momencie. Proces nie zaczyna się od razu licytacją — poprzedza go kilka etapów formalnych, które dają właścicielowi czas na reakcję.

Egzekucja rozpoczyna się od wniosku wierzyciela złożonego do komornika. Następnie komornik dokonuje zajęcia nieruchomości — właściciel otrzymuje zawiadomienie, a informacja trafia do księgi wieczystej. Kolejny etap to oszacowanie wartości nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę, a dopiero po nim następuje publikacja ogłoszenia o licytacji.

Co zrobić od razu po otrzymaniu zawiadomienia o zajęciu

Otrzymanie takiego pisma bywa dla wielu właścicieli momentem niepewności, ale to właśnie wtedy warto działać metodycznie, a nie odkładać sprawę. Pierwszym krokiem jest dokładne sprawdzenie treści pisma i ustalenie, czego dokładnie dotyczy zajęcie oraz jaka jest aktualna wysokość zadłużenia. Drugim — kontakt z kancelarią komorniczą i wierzycielem, żeby zrozumieć realne możliwości dalszego postępowania.

Zwlekanie działa na niekorzyść właściciela — z każdym tygodniem rosną odsetki i koszty postępowania egzekucyjnego, a pole manewru systematycznie się zawęża.

Jak wygląda sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika

Sprzedaż nieruchomości objętej postępowaniem egzekucyjnym wymaga współdziałania z komornikiem i wierzycielem — to oni muszą zaakceptować warunki transakcji, ponieważ zajęcie musi zostać zwolnione. W praktyce oznacza to, że przy podpisaniu aktu notarialnego odpowiednia część ceny sprzedaży trafia bezpośrednio na spłatę zadłużenia, a pozostała kwota — do właściciela nieruchomości.

Zanim dojdzie do transakcji, konieczne jest ustalenie dokładnej, aktualnej wysokości zadłużenia wraz z odsetkami i kosztami postępowania — to dane, które komornik lub wierzyciel przekazują na wniosek zainteresowanej strony. Cała transakcja jest tak konstruowana, żeby po jej zakończeniu nieruchomość była wolna od obciążeń, a właściciel formalnie zamknął sprawę. Szerzej opisuję ten proces w poradniku jak sprzedać zadłużone mieszkanie krok po kroku.

Gdy zajęcie dotyczy tylko udziału we współwłasności

Osobnym, dość częstym przypadkiem jest sytuacja, gdy zadłużenie dotyczy tylko jednego ze współwłaścicieli, a komornik zajmuje wyłącznie jego udział — niezależnie od tego, czy pozostali współwłaściciele mają jakiekolwiek zobowiązania. Taki udział jest trudny do zagospodarowania na wolnym rynku, bo niewielu prywatnych nabywców jest zainteresowanych wejściem we współwłasność z osobami, których nie zna.

Jako bezpośredni inwestor z własnym kapitałem kupuję również udziały w takich nieruchomościach — analizuję sytuację prawną i przedstawiam konkretne rozwiązanie, niezależnie od tego, czy zajęcie już nastąpiło, czy dopiero się zbliża. Więcej informacji znajdziesz w ofercie skupu udziałów w nieruchomości.

Dlaczego warto działać, zanim dojdzie do licytacji

Licytacja komornicza jest procedurą przewidzianą przez prawo, ale rzadko bywa najkorzystniejszym rozwiązaniem finansowym dla dłużnika. Cena wywoławcza ustalana jest poniżej wartości oszacowania, a z uzyskanej kwoty potrącane są jeszcze koszty samego postępowania egzekucyjnego. Zanim dojdzie do publikacji ogłoszenia o licytacji, właściciel wciąż samodzielnie decyduje o warunkach sprzedaży — po tym momencie decyzję przejmuje sąd i komornik.

Sprzedaż zorganizowana wcześniej, na własnych warunkach, pozwala uniknąć tej niepewności — właściciel wie z góry, ile otrzyma i kiedy sprawa zostanie zamknięta, zamiast czekać na wynik procedury, na którą nie ma już wpływu.

Case study — licytacja tuż-tuż, transakcja tuż przed terminem

Co zrobić, gdy zależy Ci na czasie

Jeśli zależy Ci na szybkim i przewidywalnym rozwiązaniu, zamiast czekać na dalszy przebieg postępowania egzekucyjnego, warto rozważyć sprzedaż bezpośrednią. Jako bezpośredni inwestor z własnym kapitałem kupuję nieruchomości zadłużone — również te już zajęte przez komornika — i przejmuję na siebie dalsze formalności związane ze spłatą i zwolnieniem zajęcia. Transakcja odbywa się u notariusza, a cały proces, od zgłoszenia po akt notarialny, zamyka się zwykle w ciągu 7 dni, gwarantując zapłatę pełnej kwoty w dniu podpisania aktu. Sprawdź ofertę skupu nieruchomości zadłużonych.

FAQ

FK

Filip Klimek

Ekspert ds. trudnych nieruchomości · Realty Solutions

Od 2017 roku prowadzę firmę związaną z rynkiem nieruchomości. Początkowo zajmowałem się standardowymi transakcjami, jednak od 2019 roku wyspecjalizowałem się w rozwiązywaniu skomplikowanych sytuacji prawnych związanych z tzw. trudnymi nieruchomościami. Doświadczenie zdobyte przy realizacji ponad 100 transakcji, a także liczne kursy i certyfikaty, pozwalają mi skutecznie pomagać klientom w nawet najbardziej złożonych sprawach. Posiadam m.in. kwalifikacje z zakresu kurateli spadku nieobjętego oraz zarządu przymusowego. Jestem również absolwentem Akademii Trudnych Nieruchomości oraz szkoleń z zakresu obsługi prawnej nieruchomości problematycznych. W swojej pracy stawiam na indywidualne podejście i rozwiązania szyte na miarę potrzeb klienta. Jestem także licencjonowanym pośrednikiem oraz zarządcą nieruchomości.

Źródła:
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks postępowania cywilnego (przepisy o egzekucji z nieruchomości)
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece